Ипотекалык насыя деген эмне? Аны алуунун жол-жоболору. Бул насыя биздин шартка ыңгайлуубу же чөнтөгүбүздү "соробу"?

ИПОТЕКА – турак жай сатып алууга банк тарабынан үстөгү менен берилүүчү насыя. Аталган насыяны алууда сатып алына турган же башка кыймылсыз мүлк күрөөгө коюлат.
Мисалы, сиз сатып ала турган үйдүн баасы 50 миң доллар. Бирок чогулткан каражатыңыз, болгону, 20 миң доллар. Бул учурда ипотекалык насыя берүүчү тараптан (банк, насыялык уюм) узак мөөнөткө 30 миң доллар ипотекалык насыя алып, ал үйдү алууга мүмкүнчүлүгүңүз бар. Ал эми сатып алынган үй банкка күрөөгө коюлат.

ТАЛАП КЫЛЫНУУЧУ ДОКУМЕНТТЕР:
1. Жарандык күбөлүк (паспорт)
2. Үй-бүлөлүү болсо, нике күбөлүгү. Эгерде жубайлардын бири каза болгон болсо, каза болгондугу жөнүндөгү күбөлүк.
3. Балдардын туулгандыгы тууралуу күбөлүктөрү.
4. Жашаган жеринен аныктама (турак жай эксплуатациялык башкармасынан, кварталдык комитеттен).
5. Сиздин туруктуу иштеген жериңизден акыркы жарым жылда (эң аз дегенде) алган эмгек акы боюнча көчүрмө жана мындан тышкаркы кирешелериңиз тууралуу документтер.
6. Социалдык фонддон көчүрмө.
7. Насыя алуучунун ипотекалык насыя алганга арызы.
8. Насыя алуучунун анкетасы.

АЛГАЧ...
Ипотекалык насыя алуу максатында банкка арыз менен кайрылып, бардык тиешелүү документтерди топтоп өткөрүш керек. Арызды банк 10 чакты күндүн ичинде карап чыгат. Андан соң сатып ала турган турак жайды комиссия баалап, 2-3 күндүн ичинде жыйынтык чыгарат. Мындан кийин эки тараптын ортосунда келишим түзүлөт. Ушуга улай кыймылсыз мүлктү сатуу, сатып алуу келишими даярдалып, нотариустан күбөлөндүрүп, мамлекеттик органдар тарабынан каттоодон өткөрүлөт. Бардык документтер толугу менен бүткөн соң турак жай сиздин менчигиңизге өтөт жана келишимге ылайык, турак жай насыя берүүчү тараптын күрөөсүнө коюлат.

КИРЕШЕНИН ӨЛЧӨМҮН АНЫКТОО
Насыя берүүнүн алдында насыя алуучунун кирешесин аныкташат. Бул үчүн Социалдык фонддон келген көчүрмө жана иштеген жериңизден алган айлыгыңыздын өлчөмүн ырастаган документ талап кылынат. Ошондой эле айлыктан тышкаркы кирешелериңиз (мисалы, соода-сатык, батирди ижарага бергенден түшкөн киреше) менен үй-бүлө мүчөлөрүнүн кирешелери да кошо пайдаланылат.

ЖУБАЙЛАРДЫН БИРИ ИПОТЕКАЛЫК НАСЫЯ АЛГАНГА КАРШЫ БОЛСО...
Ипотекалык насыя алуу үчүн сатып ала турган турак жайды банкка күрөөгө өткөрүп берүү зарыл болгондуктан, жубайлардын экөөнүн тең макулдугу керек. Эгер жубайлардын бири жок болсо, тактап айтканда, каза болуп калган болсо, ал жөнүндө маалым кат зарыл.

ТУРАК ЖАЙДЫ КИМ ТАБУУСУ КЕРЕК?
Сиз сатып ала турган турак жайды өз алдыңызча издештиргенге же болбосо кыймылсыз мүлк агенттиктерине кайрылганга мүмкүнчүлүгүңүз бар. Негизинен, банктар турак жайды издештирүү менен алектенбейт.

КИМГЕ ТИЕШЕЛҮҮ БОЛОТ?
Турак жай насыя алуучунун менчиги болуп саналат. Бирок насыядан толук кутулгуча насыя берүүчүдө күрөөдө турат.

ТУРАК ЖАЙДЫ ОҢДОП-ТҮЗӨЙМ ДЕСЕҢИЗ...
Эгерде мүлктү кайрадан куруу максаты коюлуп жатса, тиешелүү органдардан уруксат алууга, ошондой эле күрөөгө кармап турган насыя берүүчүгө маалымат берүүгө милдеттүүсүз. Эгерде насыялык келишимде косметикалык оңдоп-түзөө жүргүзүүдө банкка маалымат берүү каралбаса, анда банкка оңдоп-түзөө жөнүндө кабарлабай деле койсо болот.

ИПОТЕКАГА АЛГАН ТУРАК ЖАЙДЫ КАМСЫЗДАНДЫРУУ
Эгерде ипотекалык насыянын эсебинен алган турак жай камсыздандырылган болсо, жаратылыш кырсыктарынан бузулган учурларда камсыздандыруу компаниясы камсыздандыруу келишиминде көрсөтүлгөн сумманы толугу менен төлөп берет. Мындайда жаратылыш кырсыгынан бузулуп калган мүлктүн акчасын насыя алган адам эмес, камсыздандыруучу компания төлөйт. Мүлктү камсыздандыруу үчүн төлөмдүн суммасы алган насыянын баасынын 0,15-0,19 пайызын түзөт.
Мисалы, 100 миң сом насыя алган болсоңуз, жылына бул сумманын 0,15 пайызы болгон 15 сомду камсыздандыруучу компанияга төгөсүз. Кийинки жылы банкка болгон карыздын суммасы азайган сайын камсыздандыруучу компанияга төгүлүүчү сумма да азаят.

ТАЛАП КЫЛЫНУУЧУ КАМСЫЗДАНДЫРУУНУН ТҮРЛӨРҮ
Насыя берүүчү тарап сатып алынып жаткан жана күрөөдө турган турак жайды милдеттүү түрдө камсыздандырууну талап кыла алышат. Мындан тышкары өмүрүңүздү жана ден соолугуңузду (эмгекке жөндөмдүүлүгүңүздү) камсыздандырууңузду сурашы мүмкүн.

ТӨЛӨЙ АЛБАЙ КАЛГАН УЧУРДА...
Турак жай насыя берүүчү тарабынан сатылат да, андан түшкөн каражат насыя алуучу менен насыя берүүчү тараптын ортосунда бөлүштүрүлөт. Насыя берүүчү тарап канча карызыңыз калса, ошончо сумманы кармап калат.

ЭРТЕ КУТУЛАМ ДЕГЕН УЧУРДА...
Келишим түзүү учурунда эки тарап айына төгүлүүчү сумманы аныктап алышат да, насыя алуучу келишимде ай сайын төгүлүүчү сумманы төгүүгө милдеттенме алат. Бирок кийин насыя алган адам көбүрөөк каражат таап, эрте кутулуу үчүн калган сумманы төлөйм деши мүмкүн. Бул учурда, келишимге ылайык, карыз алган адам банкка айып пул төлөп калат. Мөөнөтүнөн мурда карызды жоюу келишимде көрсөтүлгөн тартип менен аткарылат. Эрте кутулуунун минималдык убактысы 6 айдан кийин гана. Мында калган сумманын өлчөмүнүн 5-10 пайызына барабар айып пул салынат.
Мисалы, 10 миң сом алып, анын 7 миңин кутулуп койгонсуз. Ал эми калган 3 миңди көп каражат тапкандыгыңызга байланыштуу дароо төгүп салууну кааладыңыз. Бул учурда жогорудагы 3 миң сом жана мунун 5 пайызы болгон 150 сомду кошуп төгөсүз.

ИПОТЕКАЛЫК НАСЫЯНЫ БАШКА БАНККА КОТОРУУГА БОЛОТ
Мындай шарт кайра каржылоо деп аталат. Мисалы, “А” банкынан 25 пайыз үстөгү менен 10 жылдык мөөнөткө 5 жыл мурда ипотекалык насыя алгансыз. Эми ошол насыяны “Б” банкынын үстөк пайызы 15 пайыздан берип жаткандыгына байланыштуу которууну каалайсыз. Бул үчүн төмөнкү жолдор менен которууга болот:
“Б” банкы карыз алуучуга “А” банкындагы карызын төлөөсү жана андагы күрөөдө турган турак жайды алуу үчүн насыя берет. Ал насыя менен “А” банкындагы карызынан толук кутулуп, турак жайды кайра “Б” банкына күрөөгө коюп, алган насыяны төлөй баштайт. Мындай учурда айрым убакыттын аралыгында “Б” банкы берген насыя – бланктык насыя, башкача айтканда, камсыздандырылбаган насыя болуп калат.

ИПОТЕКАЛЫК НАСЫЯНЫН ОҢ ЖАНА ТЕРС ЖАКТАРЫ
Оң жагы. Убагында мүлк алууга жетиштүү каражаты болбогондор үчүн бул пайдалуу система. Себеби аз кирешелүү жарандар мүлк алуу үчүн 10 жылдап каражат топтоого туура келет. Ипотекалык насыянын жардамы менен үйгө ээ болгондор банктан алган акчанын үстөк пайызын төлөйт. Бирок ошол эле учурда үйлүү болуп калышат. Ошондой эле үйдү алгандан кийин аны батирге ижарага берип, анын эсебинен насыядан кутулууга мүмкүнчүлүгүңүз бар.
Терс жагы. Ипотекалык насыяны пайдаланган адам насыясыз мүлк сатып алган адамга караганда көп төлөйт. Анткени банктын каражаттарын пайдалангандыгы үчүн үстөк төлөйт.

ЭСЕПТӨӨ
3 бөлмөлүү квартиранын наркы 50 миң доллар дейли. Мунун 40 пайызын (20 миң доллар) сиз, ал эми калган 60 пайызын (30 миң доллар) насыянын эсебинен сатып алдыңыз.

Бул жерде:

• Насыянын көлөмү – 30 миң доллар.
• Жылдык үстөк пайызы – 20 пайыз.
• Мөөнөтү – 10 жыл.
• Насыянын 10 жылда төлөнө турган үстөк пайызынын жалпы суммасы 39 571 долларды түзөт.

30 миң доллар (насыя) + 39 571 доллар (насыянын үстөк пайызы) = 69 571 доллар (насыя берүүчүгө кайтарып берүүчү сумманын жалпы эсеби). Муну менен наркы 50 миң доллар турган үйдү ипотекалык система аркылуу 89 571 долларга аласыз. Бирок 3 бөлмөлүү үй менчигиңиз болуп калат.
69 571 доллар + 20 миң доллар (Үй үчүн төлөнгөн баштапкы сумма) = 89 571 доллар.
Ал эми 1 бөлмөлүү батирде айына 200 доллардан төлөп жашасаңыз, 10 жылдын ичинде сиз 24 миң долларды бирөөнүн капчыгына салып бересиз.

КАРЫЗ АЛУУЧУГА КЕҢЕШ

• Төмөнкү пайыздык үстөктөр. Үстөк пайыздын төмөн болушу насыя алуучу үчүн жакшы экени талашсыз. Бирок айрым ипотекалык насыя берүүчү тараптарда бул үстөктөрдөн тышкары насыя берүү жана кызмат көрсөтүү менен байланышкан бир катар кошумча жыйымдар бар. Дал ушул жыйымдар кошулуп отуруп төлөнүүчү каражаттын суммасын көбөйтүп жиберет. Андыктан насыя берүүчү тараптан бир жолку жана насыя мөөнөтү бүткөнчө төлөнүүчү кошумча жыйымдардын толук тизмесин тактоо зарыл. Ошондой эле документтерди сабаттуу жана туура толтурууну эстен чыгарбаңыз.
• Турак жайды профессионалдык-техникалык экспертизадан жана юридикалык текшерүүдөн өткөргөндөн кийин гана документтештириңиз.

1. Техникалык эксперт. Турак жайдын жалпы абалын текшерүү (түтүктөр, шыптар, батареялар, полдор, дубалдар) үчүн анын техникалык абалын так билип, ачык айта турган көз каранды эмес эксперт жалдаңыз.
2. Юридикалык текшерүү. Турак жайдын документтерине байланышкан чыр-чатактардын бар же жок экенин тактоо үчүн керек. Мисалы, сатып жаткан адамдын аялы, балдары же башка мураскорлору болушу мүмкүн. Мураскорлордун макулдугусуз сатып алсаңыз, соттошууга туура келет. Бул маселе боюнча насыя берүүчү тарап мыкты жардамчы боло алат жана алар да келечектеги чыр-чатактардан алыс болууга кызыкдар.

• Насыя берүүчү тараптан насыя берүүгө макулдугун далилдеген кат талап кылыңыз.
• Документтерге алардын мазмуну менен жакшылап таанышкандан кийин гана кол коюңуз. Насыя берүүчүдөн, сатуучудан жана камсыздандыруучу компаниядан келишимдердин көчүрмөсүн алыңыз.

САК БОЛУҢУЗ!
Кээ бир учурда айрым ипотекалык насыя берүүчү тараптар эки эсе акча өндүрүү үчүн турак жайдын баасын төлөтүү жолдорун колдонушу мүмкүн. Мисалы, 100 миң сомдук турак жайдын 40 пайызы болгон 40 миң сомду сиз төлөдүңүз. Ал эми калган 60 пайызы болгон 60 миң сомду насыя берүүчү тарап төлөп, сизге ипотекалык система менен турак жайды алып берди. Ипотекалык система менен алганда, бул жерде сиз насыя берүүчү берген 60 миң сомдун үстөк пайызын төлөшүңүз керек. Бирок насыя берүүчүлөр 60 миң эмес, турак жайдын толук баасы болгон 100 миң сомго үстөк пайыз төлөө боюнча келишим түзүп коюшу мүмкүн.

Кыргызстанда бул система жаңыдан гана түптөлүп келе жаткандыктан, биздеги ипотекалык насыя берүүчүлөрдүн кызмат көрсөтүүдөгү шарттары оордук алып келет. Себеби ипотекалык насыя берүүчүлөрдүн үстөк пайызы өтө жогору.

Кубаныч Сыдыков
kenesh@super.kg