Акыркы кезде турак жайга ээ болууну каалагандар там салып убара болбой эле, ипотекага үй сатып алып жаткандар көп кездешүүдө. Бул ирет ушул ипотекалык кредит тууралуу маалымат алуу үчүн Кыргыз Республикасынын Улуттук банкынын Инспектрлөө башкармалыгынын Керектөөчүлөрдүн укугун коргоо бөлүмүнүн башкы адиси Таалайкан Садабаевага кайрылып, аталган тема боюнча кеңири маалымат алдык.

ИПОТЕКАЛЫК КРЕДИТ

Ипотекалык кредит – бул кыймылсыз мүлктү күрөөгө коюу менен максаттуу жана узак мөөнөткө берилүүчү кредиттик продукт.

Сатып алынган турак жай банкта күрөөдө калат.

Ипотекалык келишим боюнча, карыз алуучу кредитти жана банктын акча каражатын колдонгону үчүн пайыздык үстөк кошуу менен белгиленген мөөнөттүн ичинде банкка кайтарып берет.

Ипотека кыймылсыз мүлк укуктарын каттоону жүзөгө ашыруучу мамлекеттик каттоодон милдеттүү түрдө өткөрүлүүгө тийиш.
Сиз өзүңүздүн кирешелериңиз жөнүндө банкка туура жана толук маалымат берип, реалдуу мөөнөткө, аткара алган шарттарда, келишимди түшүнүп түзүү – бул карыз алуучунун жоопкерчилиги. Бирок кыйла чоң көлөмдү, финансылык терминдерди, келишимдин өзгөчөлүктөрү, шарттары боюнча толук маалымат берүү – бул банктын милдети.
Ипотекалык кредит боюнча келишимге кол коюудан мурда бардык пункттарын окуп, шарттарын талдап, эки же үч банктын сунуштарын салыштырып, кредиттин толук баасын эсептеп чыгып, айрыкча өз милдеттериңизди, жоопкерчилигиңизди, түшүнүксүз болгон шарттары болсо сурап, кошумча маалыматты алыңыз.

Талап кылынуучу документтер: ипотекага алынуучу турак жайдын, ипотека алып жаткан кардардын тапкан айлыгы жана башка кирешелеринин далилдерин жана башка маалыматтарды камтыган документтер.

Негизги шарттар: ипотекалык кредиттин мөөнөтү, баштапкы төлөм (турак жайдын наркынын 30% же 5-10%) боюнча талаптары, пайыздык чендер, анын ичинде эффективдүү пайыздык чен, насыя алуу менен байланышкан үчүнчү жактардын пайдасына башка төлөмдөрдөн (нотариус, мамлекеттик реестр жана башка чыгымдар), ай сайын төлөөлөр (кирешеңизден 30-50% ашпоо керек), айып пулду эсептөө жолдору, жарым-жартылай мөөнөтүнөн мурда төлөө менен кредитти жоюу шарттары жана башкалар.

Ипотекалык кредит берүү үчүн банк кардардан бир топ документтерди талап кылат. Анын ичинде ипотекага алынуучу турак жайдын, ипотека алып жаткан кардардын тапкан айлыгы жана башка кирешелеринин далилдерин камтыган документтер. Бардык документтерди тапшыргандан кийин да, банк ипотекалык кредит берүү жөнүндө чечим кабыл алуусуна көп убакыт талап кылынышы мүмкүн.

Карыз алуучунун жоопкерчилиги – сиз өзүңүздүн кирешелериңиз жөнүндө банкка анык жана толук маалымат берип, реалдуу мөөнөткө, аткара алган шарттарда келишимди түзүшүңүз абзел. Ипотекалык кредит боюнча келишимге кол коюудан мурда бардык пункттарын окуп, шарттарын талдап, эки же үч банктын сунуштарын салыштырып, кредиттин толук баасын эсептеп, айрыкча өз милдеттериңизди, жоопкерчилигиңизди, түшүнүксүз болгон шарттары болсо сурап, кошумча маалымат алыңыз.

Банктын милдети – ири көлөмдүү суммалар, финансылык терминдер, келишимдин өзгөчөлүктөрү, шарттары боюнча толук маалымат берүү.

Ипотекалык кредитти алууда эмнеге көңүл буруу керек? Ипотекалык кредиттин мөөнөтү, сиз төлөй турган баштапкы суммасына талаптары, пайыздык чендер, анын ичинде эффективдүү пайыздык чен, насыя алуу менен байланышкан үчүнчү жактардын пайдасына башка төлөмдөрдөн (нотариус, мамлекеттик реестр жана башка чыгымдар), айлык төлөмдөр, алган милдеттемелериңизди аткара албай калган учурдагы төлөмдөр, айып пулду эсептөө жолдору же тескерисинче, жарым-жартылай мөөнөтүнөн мурда төлөө шарттарыңыз болгон учурларда айлык өлчөмүнөн ашкан сумманы же ипотекага алган сумманы толук бойдон, мөөнөтүнөн мурда төлөөгө тийиш болгон сумманы жоюу шарттары жана башкалар.
Ипотекалык кредит алуу тууралуу чечим кабыл алардан мурда, сиз өзүңүздүн мүмкүнчүлүктөрүңүз жетишерлик болорун, узак мөөнөткө болжолдоого аракет кылып, киреше менен чыгашаларыңызды эсептеп чыгууңуз зарыл. Ай сайын ипотекалык төлөөлөр айлык кирешенин 30-50%ынан ашпоого тийиш. Ипотекалык төлөмдөрдү кечикпестен төлөп туруу үчүн өзгөчө кырдаалдар же башка форс-мажор учурларды эске алып, 3 айдан кем эмес каржылык запас (киреше же башка мүлктү сатуу жолу менен) түзүүгө аракет кылыңыз.
Банктар адатта негизинен ипотекага алынып жаткан турак жайдын бүткүл наркына кредит бербейт. Ипотекалык кредит алуунун шарттарынын бири, карыз алуучу баштапкы төлөм – сатып алына турган турак жайдын наркынын бир бөлүгүн жеке каражатыңыздан төлөөнү талап кылат. Баштапкы төлөмдүн пайыздык ченин ар бир банк өз кароосу боюнча чечет (турак жайдын наркынын 30 же 5-10 пайызын түзүшү мүмкүн). Айрым банктар баштапкы төлөмдүн ордуна кошумча күрөө коюу мүмкүнчүлүгүн карап көрө алышат.

Банк тарабынан ипотекалык келишим боюнча берилүүчү көлөм сиздин кирешеңизге жараша болот. Сиз алган ипотекалык кредитти кайтарып бере ала турганыңызга ишенүү үчүн банк кредит көлөмүн ар бир айга тең бөлүштүрөт жана сиздин бир айда тапкан кирешеңиздин белгиленген үлүшүнөн ашып кетпегендей кылып эсептеп чыгууга тийиш.
Бир айлык кирешеңизди аныктоо үчүн банктар иштеген жериңизден айлыгыңыз тууралуу маалыматты жана Социалдык фонд органдарынан келген көчүрмөнү талап кылуусу мүмкүн. Айлыктан тышкары тапкан башка кирешелерди кошуп эсептейби же эсепке албайбы, ар бир банк өз ыктыяры менен чечим кабыл алат. Карыз алуучунун жалпы кирешесин эсептеп жатканда банктар көп учурда үй-бүлө мүчөлөрүнүн жалпы кирешелерин эске алышат. Ишкердик аркылуу киреше алып жүргөн карыз алуучу өзүнүн учурдагы жана келечектеги финансылык туруктуулугун, анын карызды жоюуга жетиштүүлүгүн ырастаган документтерди (патент, товар коюп же кызмат көрсөтүүгө келишимдер жана башкалар) банкка тапшыруусу керек.
Ипотеканы сиздин кирешеңиз кайсы валютада болсо, ошол валютада алганыңыз туура болот. Тажрыйба көрсөткөндөй, ипотекалык келишимди түзүүдөгү негизги коркунуч – чет өлкө валюталарынын курсу алмашуу тобокелдиктери, анткени кредиттин узак мөөнөткө алынганы акча каражаттын көп чыгым болушунун коркунучун жогорулатат.

Ипотекалык кредит боюнча төлөмдөр ай сайын банкка төлөп турууга тийиш болгон негизги суммасынын бир бөлүгүнөн жана кредит боюнча пайыздык үстөктөрдөн турат.

Төлөмдөрдүн графиги банк тарабынан сунушталат. Карыз алуучу кылдаттык менен ар айлык төлөмдөрдү эсептеп чыгып, өзүнө ыңгайлуу болгон сунушту тандап алса болот. Ипотекалык кредит боюнча ар айлык төлөм аннуитеттик төлөм аркылуу же болбосо негизги карызды бирдей үлүштө жоюу аркылуу жүргүзсө болот.

Аннуитеттик төлөм – бул кредит боюнча айлык төлөмдөр кредиттин бүтүндөй мөөнөтүндө бекитилген бирдей суммада туруктуу болот, анын ичинде төлөнүүчү пайыздын суммасы жана негизги карыздын суммасы ай сайын өзгөрүп турат.

Ал эми негизги карызды бирдей үлүштө жоюуга эсептелинген кредит – бул ипотекалык кредит боюнча төлөмдөрдү төгүүдө негизги карыздын бөлүгү өзгөрбөстөн, бир белгиленген суммада кала берет, ал эми негизги карыздын калдыгына үстөк пайыз эсептелип турат.
Бул эки төлөө ыкмасын салыштырсак, ипотекалык кредиттин бирдей эле шарттарында (кредиттин суммасы, пайыздык чени жана мөөнөтү) негизги карыз бирдей өлчөмдө төлөнүп берилет, ал эми аннуитет ыкмасы менен төлөнгөн пайыздардын суммасы көбүрөөк болот. Бирок аннуитет үй-бүлөлүк бюджетке пландаштырууга ыңгайлуу болгондуктан, көп учурда аннуитеттик төлөмдөр графиги колдонулат.
Ипотекалык кредит алуу үчүн жубайлардын экөөсүнүн тең макулдугу керек. Ипотекага алынган үй сизге тиешелүү болот. Сиз үй-бүлөңүз менен жашап, пайдалана бересиз, бирок толук кредит боюнча карызыңызды төлөп бүтмөйүнчө үй банкта күрөөдө турат. Карызкор ипотекага алган үйүнө өзү жана туугандары менен катталып, пайдаланат, ошондой эле мураска да калтырып кетүүсү мүмкүн. Мыйзам боюнча, мураскерге үйгө карата укуктар гана эмес, милдеттер дагы толугу менен өтөт.
Эгерде кредитти төлөй албай калсаңыз, күрөөгө коюлган турак жай сатылып, андан түшкөн каражаттар сиз жана банк ортоңордо бөлүштүрүлөт. Банк сиз карыз болгон сумманы гана алат. Ипотекалык кредит боюнча төлөмдөрдү алуу үчүн банк сот аркылуу же келишимде көрсөтүлгөн учурларда соттун чечими жок деле кыймылсыз мүлктү ачык аукцион өткөрүү аркылуу сатыкка коюуга укугу бар.

Эгерде кредит боюнча төлөөнү токтотуп, убагында төлөбөй калсаңыз, сиз банкка кайтаруучу пайыздык төлөмдөр токтобой, эсептеле берет. Андан тышкары айып пул көбөйүп, канча узак мөөнөткө төлөмдөр создуктурулса, ошончолук карызыңыздын өлчөмү да өсө берет. Ипотекалык кредит алуу – бул өтө олуттуу чечим. Ипотекалык кредиттин бардык шарттары менен таанышып чыгып, көптөгөн документтерди толук жана сабаттуу толтуруу оңой эмес. Ошондуктан мындай чечим кабыл алууда ашыкпаңыз, жакшылап бардык шарттарын талдап чыгып, жоопкерчилик менен чечим кабыл алыңыз.

Ибрагим Жусуев